תחום הפרויקטים האגרו-וולטאיים צובר תאוצה משמעותית בישראל, ונוהל עסקאות התעסוקה שפורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל ב-29.12.2024 מהווה אבן דרך חשובה בהסדרת התחום. הנוהל מציב מסגרת משפטית מפורטת למיזמים אגרו-וולטאיים, תוך יצירת איזון עדין בין פיתוח אנרגטי לשימור פעילות חקלאית. להלן נפרט את עיקרי הנוהל:

הגדרת המיזם האגרו-וולטאי
הנוהל מגדיר מיזם אגרו-וולטאי כמיזם המוקם בקרקע המעובדת בפועל, בתנאי שהשימוש החקלאי ממשיך להתקיים במקביל. הגדרה זו מחייבת תיאום מתמיד בין הפעילות הסולארית לחקלאית.
תנאים מקדימים לאישור המיזם
הנוהל מחייב שני תנאים מקדימים לביצוע עסקה מול רמ"י:
הסדרת גבולות משבצת הקבע של הישוב;
הסדרת שימושים לא מוסדרים, ככל שקיימים.
מבנה חוזי ותקופה
הנוהל קובע כי העסקה תערך באמצעות תוספת להסכם המשבצת הקיים עם אגודת הישוב החקלאי, כאשר תקופת המיזם תעמוד על 24 שנים כולל תקופות הקמה ופירוק. מבנה זה מבטיח רציפות חוזית תוך שמירה על מעמדה של האגודה.
מגבלות גיאוגרפיות ושטח
הנוהל מבחין בין אזורים שונים:
– באזור הנגב והגליל: פחות הגבלות.
– באזורים אחרים: דרישה לקידום תוכנית מפורטת ואישור מוקדם של הנהלת הרשות.
– שטח מרבי: 500 דונם לישוב, עם אפשרות למיזמים משותפים של עד 1,500 דונם באזורי קו עימות.

– שטח המתקן לא ייגרע משטחי התעסוקה הכלליים של היישוב.
איסור הקצאה והעברה
הנוהל קובע איסור מוחלט על העברה או החכרת משנה של הזכויות במיזם. הוראה זו נועדה להבטיח שהמיזם יישאר בידי האגודה ולמנוע ספקולציות.
חובת השימוש החקלאי המקבילה
משרד החקלאות מוסמך לקבוע קריטריונים לקיום השימוש החקלאי ולפקח על עמידה בהם. במקרה של הפרה, רמ"י רשאית לבטל את העסקה ולדרוש השבת הקרקע.
אסדרת תנאי ההתקשרות עם יזמים
הנוהל מכיר בשלושה מודלים עיקריים של התקשרות:
1. הפרדה מלאה: היישוב אחראי לחקלאות, היזם לסולארי;
2. שותפות חלקית: שותפות בחלק הסולארי בלבד (הפעילות החקלאית בשליטה מלאה של היישוב);
3. שותפות מלאה: שותפות מלאה בפעילות החקלאית ובפעילות הסולארית.
סיכונים משפטיים וכלכליים וניהולם
סיכוני ניגוד עניינים
במודלים הראשונים קיים חשש לניגוד עניינים בין האינטרסים החקלאיים והסולאריים. כל יישוב או בעל קרקע צריך להבין את היתרונות והחסרונות של כל אחד מהמודלים, ולבחור במודל שמתאים לו.
סיכוני עלויות נוספות
הנוהל מזהיר מפני עלויות עודפות שייגרמו לישוב בשל המתקן הסולארי, וכן מפני פגיעה אפשרית בחקלאות שקשה לאמוד מראש.
המלצות מעשיות
– בחינה מקיפה של היכולת לשמור על פעילות חקלאית עם הגורמים החקלאיים ביישוב;
–הגדרת מנגנוני בקרה לוודא עמידה בדרישות החקלאיות ובדרישות כלל הרשויות הרלוונטיות;
– ניסוח מיודע וקפדני של הסכמי שותפות עם יזמים תוך הקפדה על שמירת שליטה בפעילות החקלאית;
– הגדרת מנגנונים להגנה מפני ניגודי עניינים במקרים שבהם היזם עלול להעדיף רווחיות סולארית על פני איכות החקלאות.
סיכום ומבט קדימה
הנוהל החדש של רמ"י מהווה נדבך נוסף ומשמעותי בהסדרת תחום המתקנים האגרו-וולטאיים בישראל. הצלחה במימוש המיזמים תלויה ביכולת של כל הצדדים לנווט בין הדרישות השונות ולשמור על איזון עדין בין פיתוח אנרגטי לשימור החקלאות.
—

*עו"ד עידו פורת עוסק בייצוג אגודות חקלאיות, בעלי קרקע ויזמים בתחום האנרגיה המתחדשת.
—-
הערה חשובה: הסקירה לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינה בגדר ייעוץ משפטי. לקבלת ייעוץ מותאם לנסיבות הפרטניות, יש לפנות לייעוץ משפטי מקצועי.