מאז 2023 מאפשרת רשות מקרקעי ישראל לבעל נחלה להקים מתקן סולארי בשטח של עד דונם אחד בחלקה א'. מושבניקים רבים נותרים עם שאלות רבות בנוגע להסדר זה ובפרט לנוכח הצעות שיווקיות שמתקבלות מיזמים. בפרט, בעלי נחלות מתלבטים האם כדאי להתקשר בעסקה מסוג זה עם יזם, באיזו קונסטלציה (האם "מודל שכירות" או מודל יזמות), מה הסיכונים, איך מסדירים את ההקמה מול רמ"י ומול רשויות התכנון והאם בכלל ניתן לעשות זאת בצורה עצמאית. במאמר קצר זה ננסה לעשות סדר בהיבטים המרכזיים.
דונם בחלקה א': עקרונות יסוד מרכזיים
- הקצאה מרמ"י: סעיף 7.3.9(7) להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מתיר מיזם סולארי בשטח החקלאי של חלקה א' עד דונם אחד, מחוץ למכסת הקרקע של המשבצת. בכל השטח החקלאי של חלקה א' מותר מיזם אגרו-וולטאי, ובו נדרש המשך עיבוד חקלאי.
- תקופה: 24 שנים, כולל הקמה ופירוק. הארכה אפשרית רק בכפוף לאסדרה בתוקף של רשות החשמל ולתשלום דמי חכירה מהוונים.
- תמורה לרמ"י: מחיר אחיד לקרקע לכל תקופת המיזם, שאינו נגזר משווי הקרקע.
- תנאי סף: הסדרת שימושים לא מוסדרים בנחלה, כולל תשלום בעד העבר. לא פעם זו עלות גדולה מאוד.
- תכנון וחיבור: נדרש היתר בנייה, המתקן צריך להיות צמוד למבנה מגורים או למבנה משק מאושר, ויש לקבל אישור חיבור לרשת.
- היטל השבחה: ביולי 2026 קבעה ועדת ערר מחוזית (מחוז מרכז) שבהקמת מתקן פוטו-וולטאי בחלק החקלאי של חלקה א' חל הסדר "חלף היטל השבחה" מול רמ"י, ולא היטל השבחה על החוכר.
שלושה מתווים
| יזם מקים ומשלם תמורה | שותפות עם יזם | הקמה עצמית | |
|---|---|---|---|
| השקעה | על היזם | משותפת, לפי ההסכם | עליך, לרוב בליווי בנקאי |
| בעלות על המתקן וההכנסה | היזם. בעל הזכויות בקרקע מקבל תמורה קבועה או אחוז מההכנסות | משותפות | שלך |
| הסיכון העיקרי | תלות ביזם שנמצא "בחצר" | התחייבויות מימון, שליטה ויציאה | עלויות, ביצוע, תפעול ותקלות |
| מה קריטי לבדוק | המבנה המשפטי מול רמ"י, ערבות לפירוק, זכויות ביטול | זכויות הצבעה, מנגנון יציאה, אחריות | בחירת קבלן, אחריות יצרן וקבלן, ביטוח, מימון |
מה חשוב להסדיר בכל מתווה
יזם מקים ומשלם תמורה. זה המתווה הנפוץ בשוק, ובו נדרש הליווי הצמוד ביותר, כי הנוסח הראשוני נכתב בידי היזם:
- מי הצד מול רמ"י ומי מקבל את ההיתר, ואיך זה מתיישב הגבלות רמ"י – מדובר בנושא חשוב מאין כמוהו כדי לא למנוע הפרה של הוראות רמ"י והסכם החכירה;
- תמורה: סכום קבוע, אחוז מההכנסות או שילוב, הצמדה, תמורה מינימלית, וזכות לבדוק את נתוני הייצור וההכנסה;
- ערבות בנקאית לפירוק ולהשבת השטח, שתעמוד גם אם היזם יתמוטט;
- זכויות ביטול והחזרת החזקה אם היזם לא מקים בלוח הזמנים או מפסיק לתפעל;
- העברת הזכויות על ידי היזם לצד שלישי או למממן, ושעבודים שהמממן יבקש;
- היקף הגישה לשטח, אחריות ושיפוי בגין נזקים ואש, וביטוח;
- מי נושא בתשלומי רמ"י, בהסדרת העבר, בהיטלים ובארנונה;
- השפעת העסקה על מכירת הנחלה, הורשה ופיצולה, והאם הרוכש או היורש כבולים להסכם.
שותפות עם יזם. מעבר לאמור לעיל:
- המבנה (תאגיד או שותפות) והאם הוא מתיישב עם דרישות רמ"י;
- שיעורי ההחזקה, הזכויות בהצבעה, והחלטות שדורשות הסכמתך;
- חובות הון והתחייבויות מימון, כולל ערבויות אישיות שהמממן ידרוש;
- מנגנון יציאה, זכות סירוב ראשונה, ויציאה כפויה;
- חלוקת הרווחים ושיעורי המס שיחולו על כל צד.
הקמה עצמית. המתווה הפשוט ביותר מול רמ"י, אך כל הסיכון עליך:
- חוזה הקמה עם קבלן, אחריות ביצוע ואחריות יצרן, ולוח זמנים עם פיצויים מוסכמים;
- הסכם תחזוקה, ניטור ותגמול בגין תפוקה נמוכה;
- מימון: בנקים ידרשו משכון על המתקן וההכנסות, ולעיתים הסכמת רמ"י;
- ביטוח, ותכנון תזרים לתקופת הפירוק והפינוי.
מדוע חשוב ליווי של עורך דין
- התקופה ארוכה והנכס מרכזי. כל התחייבות בעסקה נוגעת בנחלה, בשווי המכירה שלה וביורשים. חשוב לוודא עמידה והרמוניה של כלל הגורמים והפעולות מול רמ"י, ועדת התכנון ויתר הרשויות.
- רשויות רבות. רמ"י, הוועדה המקומית, חברת החשמל, רשות החשמל, ובמקרים מסוימים משרד החקלאות והאגודה. טעות אחת עלולה לעכב את הפרויקט או לפגוע בו. יש צורך לסנכרן בין לוחות הזמנים של כלל הגורמים.
- הסדרת העבר. סטייה בנחלה, כגון בנייה חריגה או שימוש לא מוסדר, עלולה להפוך לתנאי סף ולעלות משמעותית שחשוב לדעת עליה מראש.
- הנוסח של היזם נועד לשרת אותו. סעיפי ביטול, העברה, שעבוד, שיפוי ופירוק קובעים מי נושא בסיכון אם הפרויקט נכשל ועלולים לחשוף אותך מול רמ"י.
אין באמור משום ייעוץ משפטי. לכל מקרה נדרשת בדיקה פרטנית.